For mange leietakere er husleien den største utgiften i måneden. Derfor skaper det ofte spørsmål og konflikter når utleier ønsker å sette opp leien. I Norge reguleres dette av husleieloven, som setter klare rammer for når og hvordan husleien kan økes.

 

I denne guiden forklarer vi:

  • Hvordan husleien fastsettes når du inngår en leieavtale
  • Når utleier kan øke husleien
  • Forskjellen mellom KPI-regulering og gjengs leie
  • Når det kan lønne seg å bruke advokat

→ Trenger du hjelp? Finn advokat innen husleierett på Advokatguiden.

 

Husleien må være et bestemt beløp

Husleieloven § 3-1 slår fast at husleien skal fastsettes til et bestemt beløp når avtalen inngås. Utleier kan altså ikke avtale variable løsninger. 

→ Dette gir leietaker forutsigbarhet og gjør det enklere å kontrollere om senere økninger er lovlige.

 

Unntak: fordeling av enkelte utgifter

Det er likevel lov å avtale at noen utgifter skal fordeles etter faktisk forbruk, for eksempel:

  • Elektrisitet og brensel.
  • Vann og avløp, men kun dersom disse utgiftene betales etter målt forbruk (for eksempel med vannmåler).

Dette regnes ikke som variabel husleie, men som tilleggskostnader som følger faktisk forbruk.

 

§ 4-1: Husleie som er urimelig høy

Selv om leien er satt til et bestemt beløp, kan den ikke være urimelig høy.

  • Dersom husleien ligger urimelig høyt over markedsleien for tilsvarende leieobjekter, kan leietaker kreve tilbakebetaling for differansen mellom den ulovlige leien og markedsleien på avtaletidspunktet. 
  • Urimelighetsvurderingen gjøres konkret i det enkelte tilfelle.

Dersom du mener husleien din er urimelig høy, kan det være lurt å få juridisk bistand. Finn en advokat innen eiendomsrett på Advokatguiden.

 

Hva er husleieøkning?

Husleieøkning betyr at utleier justerer husleien underveis i et leieforhold, uten oppsigelse av leieforholdet. Husleieloven tillater bare to former for husleieøkning:

  1. Årlig indeksregulering (konsumprisindeks)
  2. Tilpassing til gjengs leie 

 

1. Indeksregulering

Utleier har rett til å regulere husleien i takt med konsumprisindeksen (KPI). 

  • Kan gjøres én gang i året.
  • Krever skriftlig varsel minst én måned i forveien.
  • Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Siste leiefastsetting vil være avtaleinngåelsen eller det senere tidspunktet hvor leien enten er indeksregulert eller justert til gjengsleie. 
  • Den offisielle KPI-en beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB) og offentliggjøres på månedlig basis.

2. Gjengs leie: tilpassing hvert tredje år

Etter tre år kan utleier kreve at husleien settes til gjengs leie, altså det som er gjennomsnittsleie for lignende husrom på liknende leievilkår i området.

Det betyr at man ikke bare ser på hva nye leieavtaler i området ligger på, men også tar med eldre leieforhold i beregningen.

  • Kan først kreves etter tre års leieforhold.
  • Utleier må gi tidligst seks måneders skriftlig varsel.

 

Når er husleieøkning ulovlig?

Utleier kan ikke:

  • Sette opp leien uten skriftlig varsel
  • Øke husleien flere ganger i året 
  • Kreve mer enn det KPI eller gjengs leie gir grunnlag for
  • Avtale vilkår som er urimelige etter avtaleloven § 36

 

Når trenger du advokat i en husleiesak?

En advokat kan hjelpe deg med:

  • Vurdering av lovligheten av en husleieøkning.
  • Tvisteløsning og forhandlinger ved tvist mellom utleier og leietaker.
  • Protest på varsel om husleieøkning.

På Advokatguiden finner du advokater som er spesialisert på eiendomsrett.