Skal du skrive under på en husleiekontrakt for første gang? Eller lurer du på hvilke regler som gjelder i ditt husleieforhold? Husk at du har rettigheter som leietaker. Det er husleieavtalen og husleieloven som regulerer ditt husleieforhold. Du og utleier kan bli enig om hvordan avtalen mellom dere skal være. Det er allikevel ikke lov å avtale at du skal gis dårligere rettigheter enn det som følger husleieloven. 

Skrevet av jusstudent Rebekka Lister

 

Husleieloven gjelder selv om du ikke har en husleiekontrakt 

Husleieloven gjelder i alle situasjoner hvor det er avtalt bruksrett til husrom mot vederlag. En husleieavtale kan inngås både muntlig og skriftlig.

Det er vanlig med en skriftlig husleieavtale.

En avtale om leie av bolig kan også inngås ved handlinger. For eksempel dersom utleier gir deg nøkler til utleieobjektet. Selv om du ikke har avtalt uttrykkelig at det foreligger et husleieforhold i en husleiekontrakt, vil husleieloven allikevel kunne komme til anvendelse. Det sentrale er at det foreligger en avtale om at du skal betale for bruk av leieobjektet.

 

Les igjennom husleiekontrakten 

Ikke skriv under på en husleiekontrakt du ikke forstår!

Avtaler er bindende. Det betyr at dersom du skriver under på en husleiekontrakt du ikke har lest igjennom og ikke forstår, kan du likevel være bundet av det som står i avtalen. Et eksempel kan være en klausul om bindingstid, som avskjærer deg fra muligheten til å si opp i en gitt periode. Dersom du har skrevet under på avtalen, vil du måtte betale husleie ut hele bindingstiden.

 

Du kan kreve prisavslag dersom boligen har en mangel

I den tiden boligen lider av en mangel, kan du kreve avslag i husleien. Boligen har en mangel dersom den ikke samsvarer med det som er avtalt eller reglene i husleieloven. Eksempler på mangler kan være mugg i boligen, utleier ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt eller at utleier har tatt seg inn i boligen uten samtykke.

Prisavslaget du kan kreve skal være forholdsmessig. Det betyr at forholdet mellom nedsatt og avtalt husleie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder i hele perioden mangelen kan gjøres gjeldende.

Merk at dersom utleier er uenig i ditt krav på prisavslag eller prisavslagets størrelse, men du allikevel holder igjen deler av husleien din for å sikre kravet ditt, kan du risikere å komme i betalingsmislighold. Dette kan gi utleier en grunn til å si deg opp. Det er derfor viktig at du deponere beløpet dere er uenig om. Da har du vern mot utleiers mulighet til å si deg opp.

Dersom du har flere spørsmål om deponering, kan du snakke med en advokat som jobber med husleierett. 

 

Som leietaker har du en rekke plikter under husleieforholdet

1. Du har en plikt til å reklamere.

Dersom du oppdager feil eller mangler i boligen du leier, må du reklamere innen rimelig tid. Reklamere betyr at du må si ifra til utleier om mangelen. En veiledende frist er at du må reklamere innen 14 dager. Du kan reklamere både muntlig og skriftlig til utleier. Dersom du ikke reklamerer, kan du miste din rett til å gjøre mangelen gjeldende. Det vil si at du kan miste retten til for eksempel et prisavslag på grunn av mugg.

Av bevismessige hensyn anbefales det å reklamere skriftlig.

 

2. Du kan ha en plikt til å vedlikehold boligen.

Gjenstander i bolig må noen ganger vedlikeholdes. Dette kan reise spørsmål om hvem som er ansvarlig. I utgangspunktet kan du og utleier avtale fritt hvem som er ansvarlig for vedlikehold. Dersom dere ikke har avtalt, oppstiller husleieloven noen konkrete ting du som leietaker må vedlikeholde.

Du må blant annet vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter og elektriske kontakter. Vedlikeholdsplikten innebærer at du skal sørge for vedlikeholdet og dekke utgifter i tilknytning til vedlikeholdet.

Merk at også utleier har en vedlikeholdsplikt, med mindre annet er avtalt mellom deg og utleier. Etter husleieloven er utleier ansvarlig dersom gjenstandene er så slitt at det ikke er hensiktsmessig å vedlikeholde den. Dersom dette er tilfellet, er det utleiers plikt å foreta utskiftning.

Videre er det viktig å vite at du som leietaker, ikke har rett til å gjøre endringer i boligen uten utleiers samtykke. Dersom du for eksempel ønsker å male en vegg eller pusse opp et rom, må du spørre utleier om det er greit. Dersom du gjør endringer uten utleiers tillatelse, kan utleier kreve erstattet sine kostnader til å sette rommet tilbake i samme stand.

 

Husk at du må kunne bevise kravene dine

Dersom du og utleier ikke blir enige, er det Husleietvistutvalget i første instans som kan avgjøre saken. Dersom du tar saken til husleietvistutvalget må du kunne sannsynliggjøre at du har et krav. Dersom du mener at boligen lider av en mangel, som for eksempel skyldes mugg, bør du når du fortsatt bor der innhente dokumentasjon som underbygger dette.

Som dokumentasjon på kravet kan du blant annet fremlegge SMS-er, bilder, e-poster og profesjonelle undersøkelser.

 

Har du spørsmål om husleieforholdet ditt, kan du snakke med en advokat. Søk på en advokat nær deg på Advokatguiden her.