Har du fått varsel om husleieøkning? Slik avslører du om økningen er lovlig

Det er få ting som påvirker økonomien din like direkte som husleien.

For mange er den både den største og minst fleksible utgiften i budsjettet. Derfor blir det ofte litt uro når utleier melder at husleien skal opp. I Norge reguleres dette av husleieloven, som setter klare rammer for når og hvordan husleien kan økes. Likevel er mange leietakere usikre på hvilke regler som faktisk gjelder, og derfor går vi gjennom det viktigste du trenger å vite i denne artikkelen.

 

Hvordan husleien skal fastsettes i starten av leieforholdet

Grunnlaget for enhver senere husleieøkning er leien dere avtalte ved inngåelsen. Loven krever at husleien skal stå som et bestemt beløp i kontrakten. Det skal ikke være flytende formuleringer. Utleier kan altså ikke avtale variable løsninger.  Du skal kunne se et konkret tall og vite hva du skal betale.

Dette gir deg som leietaker forutsigbarhet og gjør det enklere å kontrollere om senere økninger er lovlige.

 

Det finnes likevel noen helt naturlige unntak:

• Elektrisitet og brensel
• Vann og avløp, men kun dersom disse utgiftene betales etter målt forbruk (for eksempel med vannmåler)

Dette regnes ikke som variabel husleie, men som tilleggskostnader som følger faktisk forbruk.

 

Kan husleien være urimelig høy?

Ja, og dette er et punkt mange ikke er klar over. Selv om dere har avtalt et bestemt beløp, kan husleien likevel vurderes som urimelig hvis den ligger tydelig over nivået for tilsvarende boliger i området. I slike tilfeller kan du kreve tilbakebetaling for differansen mellom den ulovlige leien og markedsleien på avtaletidspunktet. 

Denne urimelighetsvurderingen gjøres konkret i hvert enkelt tilfelle.

Dersom du mener husleien din er urimelig høy, kan det være lurt å få juridisk bistand. Finn en advokat på Advokatguiden.

 

Når kan utleier øke husleien i et løpende leieforhold? 

Hva er husleieøkning: Husleieøkning betyr at utleier justerer husleien underveis i et leieforhold, uten oppsigelse av leieforholdet. 

 

Når leieforholdet allerede er i gang, kan ikke utleier øke husleien når som helst eller på vilkårlige måter.

Loven åpner kun for to måter, og begge har tydelige rammer.

1. Årlig indeksregulering (konsumprisindeks)
2. Tilpassing til gjengs leie

 

2. Årlig regulering etter konsumprisindeksen

Utleieren har rett til å regulere husleien i takt med konsumprisindeksen (KPI). 

Dette er kravene for å øke husleien etter KPI: 

• Kan gjøres én gang i året.
• Krever skriftlig varsel minst én måned i forveien.
• Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Siste leiefastsetting vil være avtaleinngåelsen eller det senere tidspunktet hvor leien enten er indeksregulert eller justert til gjengsleie. 
• Den offisielle KPI-en beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB) og offentliggjøres på månedlig basis.

 

2. Justering til gjennomsnittlig leie hvert tredje år

Etter tre år kan utleier kreve at husleien settes til gjengs leie, altså det som er gjennomsnittsleie for lignende husrom på liknende leievilkår i området.

Gjengs leie er et gjennomsnitt av husleien i løpende leieforhold for lignende husrom på lignende leievilkår.

Det betyr at man ikke bare ser på hva nye leieavtaler i området ligger på, men også tar med eldre leieforhold i beregningen.

 

Dette er kravene for å regulere husleien til gjengs leie:

• Kan først kreves etter tre års leieforhold.
• Deretter kan det gjøres hvert tredje år.
• Utleier må gi tidligst seks måneders skriftlig varsel.

 

Når er husleieøkning ulovlig?

Utleier kan ikke:

• sette opp leien uten skriftlig varsel
• øke husleien flere ganger i året 
• kreve mer enn det KPI eller gjengs leie gir grunnlag for
• avtale vilkår som er urimelige etter avtaleloven § 36

 

Når bør du bruke advokat?

En advokat kan hjelpe deg med:

• Vurdering av lovligheten av en husleieøkning.
• Tvisteløsning og forhandlinger ved tvist mellom utleier og leietaker.
• Protest på varsel om husleieøkning.

På Advokatguiden finner du advokater som er spesialisert på leieforhold.